DONDERDAG 22 NOVEMBER 2018 In de krant van vorige week staat een groot artikel over prefab woningen. Dat zijn woningen – eengezinswoningen maar ook appartementen – die in de fabriek worden gemaakt en vervolgens van daaruit naar de woningbouwlocatie worden vervoerd. In vergelijking met een gewone woning die op locatie wordt gebouwd, zijn ze snel klaar en een stuk goedkoper. De kwaliteit is ook niet ondermaats. De prefab woningen lijken daardoor een belangrijke bijdrage te kunnen leveren aan de woningnood die veel gemeenten in het land ervaren. In onder andere Den Bosch, Nijkerk, Amsterdam, Texel, Rotterdam, Weert en Purmerend staan sinds kort prefab woningen of bestaan daarvoor vergevorderde plannen. Bijkomend voordeel voor gemeentebesturen is dat omwonenden en anderen die tegen de komst van (zekere) woningen op een bepaalde locatie zijn veel minder rechtsbescherming hebben. Hoe is het gesteld met die rechtsbescherming bij de bouw van gewone huizen? En wat is het verschil met prefab woningen? Deze bijdrage wil hierop uiteraard geen uitputtend antwoord geven.
Bouwen Voor het bouwen van een bouwwerk zoals een woning is altijd een omgevingsvergunning nodig. Zonder omgevingsvergunning is bouwen van een woning wettelijk verboden. Een woning die is gebouwd zonder omgevingsvergunning moet weer worden afgebroken.
Bestemmingsplan Een omgevingsvergunning wordt geweigerd als het bouwen van de woning (op een zekere locatie) in strijd is met het bestemmingsplan.
Gemeenteraad Het bestemmingsplan is gemaakt door de gemeenteraad. Daarin staat per locatie (perceel) wat de bestemming is en wat de regels zijn voor het gebruik van de grond en de daarop staande bouwwerken. Een bestemming kan bijvoorbeeld zijn kantoren, groen (park of plantsoen), detailhandel, bedrijventerrein, natuur en ten slotte wonen. De gemeenteraad moet om de tien jaar besluiten over verlenging of wijziging van het bestemmingsplan.
Woningbouw Het bouwen van woningen op een locatie mag dus niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Als dat wel het geval is en de gemeenteraad wil toch woningbouw op die locatie mogelijk maken dan moet de raad zijn bestemmingsplan wijzigen, en wel zo dat het nieuwe plan woningbouw op die locatie wel mogelijk is.
Nieuw bestemmingsplan Voor een nieuw bestemmingsplan is natuurlijk een raadsmeerderheid nodig. Maar dat is niet het enige. Ten eerste moet een nieuw plan worden voorbereid. Dat houdt onder andere in dat een ontwerp daarvan gedurende zekere tijd ter inzage moet worden gelegd. Gedurende die tijd kan iedereen – bijvoorbeeld omwonenden – daartegen bij de gemeente bezwaren indienen, zienswijzen geheten. Enige tijd daarna neemt de gemeenteraad zijn definitieve besluit. Bezwaarmakers kunnen dan naar de rechter stappen. Die rechter is de (afdeling bestuursrechtspraak van de) Raad van State. De voorbereiding en vooral de rechtszaken kunnen enige tijd vergen, bijvoorbeeld meer dan een jaar. Weliswaar mag er ondanks de rechtszaak al worden begonnen met de bouw, tenzij om een zogenaamde voorlopige voorziening (bij de Raad van State) wordt gevraagd: dat verzoek zorgt ervoor dat er voorlopig toch niet mag worden gebouwd.
Prefab woning Dat kan kan volgens een gemeente allemaal te lang gaan duren. Dan biedt een prefab woning blijkbaar uitkomst, want blijkbaar wordt een prefab woning juridisch niet gezien als het bouwen van een bouwwerk, maar als het gebruiken van de grond. En dat maakt juridisch veel verschil. Weliswaar gelden de bestemmingen in het bestemmingsplan ook voor het gebruiken van de grond en mag ook voor het gebruiken van de grond dat in strijd is met het bestemmingsplan geen omgevingsvergunning worden afgegeven. Maar: de gemeente mag wél een omgevingsvergunning afgeven voor grondgebruik dat niet langer dan tien jaar in strijd is met het bestemmingsplan. En dat is het verhaal bij prefab woningen: de prefab woning zal hier niet langer staan dan tien jaar; hij wordt na die tien jaar weer verwijderd.
Praktijk Dat is het verhaal bij de prefab woning, maar ik begrijp uit de krant dat het nog maar de vraag is of dat daadwerkelijk gaat gebeuren. De kwaliteit van de prefab woning zal er zeker niet aan in de weg staan om er (veel) langer in te wonen. En er zijn in het verleden vaker perioden geweest waarin veel tijdelijke woningen werden gebouwd die achteraf gezien gewoon permanente woningen zijn geworden.
BRONNEN:
Artikel 2.1 eerste lid onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (afgekort tot WABO) luidt: Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.
Artikel 2.3a WABO luidt (gedeeltelijk): Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.
Artikel 2.10 WABO luidt (gedeeltelijk): Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien (onder andere) de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan (..)
Artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening luidt (gedeeltelijk): De gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. De bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, wordt binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw vastgesteld.
Artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening luidt (gedeeltelijk): Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht;
Artikel 2 van de Bijlage bevoegdheidsregeling bestuursrechtspraak van de Algemene wet bestuursrecht luidt (gedeeltelijk): Tegen een besluit, genomen op grond van een in dit artikel genoemd voorschrift of anderszins in dit artikel omschreven, kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (Zoals een besluit genomen op grond van) artikel 3.1 derde lid Wet ruimtelijke ordening: een besluit omtrent vaststelling van een bestemmingsplan
Artikel 6.16 Algemene wet bestuursrecht luidt (gedeeltelijk): Het beroep schorst niet de werking van het besluit waartegen het is gericht, tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift anders is bepaald.
Artikel 8.4 Wet ruimtelijke ordening luidt (gedeeltelijk): Indien gedurende de beroepstermijn met betrekking tot een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan, wordt de werking van het besluit opgeschort totdat op het verzoek is beslist. Bij de toewijzing van het verzoek geeft de voorzitter aan op welke onderdelen van het bestemmingsplan of inpassingsplan of van de wijziging of uitwerking hiervan de voorlopige voorziening betrekking heeft.
Artikel 2.1, eerste lid, onder c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (afgekort tot WABO) luidt (gedeeltelijk): Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
-
a. het bouwen van een bouwwerk,
-
b. het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald,
-
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (..).
Artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2 WABO luidt (gedeeltelijk): Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
-
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan:
-
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen,
-
Die gevallen staan in:
Artikel 4 Besluit Omgevingsrecht (=algemene maatregel van bestuur) luidt (gedeeltelijk): Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de WABO waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van die wet van het bestemmingsplan wordt afgeweken, komen in aanmerking (de volgende onderdelen):
(11) (..) gebruik van gronden of bouwwerken (..) voor een termijn van ten hoogste tien jaar.